Meskipun menghadapi tantangan dalam performa prapenjualan, prospek jangka panjang PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) tetap menarik perhatian investor. Data prapenjualan atau pre-sales PWON per September 2025 tercatat mengalami penurunan 20% secara tahunan, mencapai angka Rp 903 miliar. Angka ini, menurut analis Maybank Sekuritas Indonesia, Kevin Halim, masih berada di bawah target manajemen Pakuwon dan proyeksinya sendiri.
Sebagai konsekuensi dari capaian tersebut, proyeksi pre-sales Pakuwon untuk tahun ini dipangkas menjadi Rp 1,3 triliun, menyusut 16% dibandingkan tahun sebelumnya. Penyesuaian juga dilakukan pada proyeksi laba bersih untuk periode 2025 hingga 2027, yang masing-masing diturunkan sebesar 2%, 1%, dan 7%. Namun demikian, gambaran prospek saham PWON tetap kokoh berkat kekuatan basis pendapatan berulang atau recurring income yang signifikan, yang pada tahun lalu menyumbang 78% dari total pendapatan perusahaan.
Stabilitas pendapatan ini menjadi pilar utama yang menopang kemampuan Pakuwon Jati dalam menghasilkan arus kas bebas perusahaan, atau Free Cash Flow to Firm (FCFF), yang solid. Kondisi keuangan yang sehat memungkinkan PWON untuk terus membagikan dividen kepada para pemegang saham, dengan imbal hasil yang menarik di kisaran 4%-4,5%, bahkan di tengah periode belanja modal (capex) yang sedang tinggi.
Dalam penilaiannya, Kevin Halim menegaskan bahwa saham PWON masih undervalued. Hal ini didasarkan pada tingkat kapitalisasi (cap rate) sebesar 13% yang lebih tinggi dari rata-rata regional 8%, serta valuasi 6,9x PE untuk FY2026. Oleh karena itu, ia merekomendasikan untuk buy saham PWON dengan target harga Rp 580, yang didasarkan pada cap rate 8% dan PE 11,3x untuk tahun 2026. Di sisi lain, harga saham PWON pada penutupan perdagangan Jumat (17/10) tercatat turun 1,13% menjadi Rp 350 per saham.
Salah satu pemicu sentimen positif yang diharapkan dapat mendongkrak kinerja PWON adalah peluncuran Menara Eluna di Kota Kasablanka (Kokas) Tahap 4. Pakuwon Jati telah mengumumkan rencana peluncuran menara apartemen terbarunya, Eluna, yang akan berlokasi di area pengembangan seluas 3,8 hektar di Kota Kasablanka.
Proyek apartemen Eluna ini strategis karena berdekatan dengan perluasan mal seluas 60.000 m² dan dua hotel bintang lima, yang keseluruhannya dijadwalkan rampung pada tahun 2029. Di samping itu, Menara Elora juga termasuk dalam rencana induk pengembangan area tersebut, meski jadwal peluncurannya belum ditetapkan.
Peluncuran perdana unit Eluna yang akan dilakukan minggu depan akan menawarkan 120 dari total 376 unit yang tersedia. Berdasarkan pantauan harga pasar, unit-unit ini ditawarkan dengan kisaran harga Rp 4 miliar hingga Rp 10 miliar untuk luas bangunan 85-183 m², atau setara dengan harga jual per meter persegi (ASP) sebesar Rp 45 juta-Rp 55 juta. Angka ini secara signifikan lebih tinggi dibandingkan menara-menara Kota Kasablanka sebelumnya seperti Angelo, Bella, dan Chianti, yang diluncurkan pada 2014-2015 dengan harga jual rata-rata Rp 30 juta-Rp 40 juta per m².
Pakuwon Jati memperkirakan bahwa nilai total proyek menara Eluna ini dapat melampaui Rp 2 triliun. Dengan estimasi biaya konstruksi sebesar Rp 17 juta-Rp 18 juta/m², titik impas akan tercapai pada tingkat penyerapan unit lebih dari 35%. Sementara itu, tingkat penyerapan minimum untuk mencapai kelayakan proyek, termasuk area parkir dan lahan, diperkirakan sekitar 50%.
Namun, dengan kondisi pasar apartemen yang masih cenderung lesu dan harga jual yang tergolong tinggi, asumsi penjualan untuk tahun 2025 hanya ditetapkan sebesar 5%, dengan proyeksi peningkatan menjadi 20% pada tahun 2026.
Selain proyek apartemen di Kota Kasablanka, PWON juga tengah bersiap untuk meluncurkan menara apartemen di Gandaria serta dua superblok baru di Batam dan Semarang. Proyek-proyek ambisius ini direncanakan rampung pada periode 2029-2031, dan hasil penjualannya akan mulai tercatat dalam proyeksi pre-sales pada tahun 2027. Total belanja modal (capex) yang dibutuhkan untuk ketiga proyek besar ini diperkirakan mencapai Rp 9,7 triliun.
Setelah seluruh proyek besar tersebut selesai dan beroperasi penuh, EBITDA PWON diproyeksikan akan melampaui Rp 6 triliun, menunjukkan kenaikan signifikan dari angka Rp 3,6 triliun pada tahun 2024. Bahkan di tengah siklus belanja modal yang tinggi saat ini, Pakuwon Jati tetap diproyeksikan mampu menghasilkan arus kas bebas (FCFF) sebesar Rp 1,3 triliun-Rp 1,5 triliun per tahun, didukung oleh EBITDA sekitar Rp 4 triliun dan belanja modal tahunan sebesar Rp 2 triliun.
Setelah penyelesaian proyek-proyek tersebut, potensi peningkatan dividend payout ratio (DPR) sangat terbuka lebar. Sebagai langkah awal, PWON sendiri telah menaikkan rasio pembayaran dividennya dari 20% menjadi 30% pada tahun 2025. Dengan rampungnya seluruh pembangunan, FCFF perusahaan juga berpotensi meningkat drastis hingga lebih dari Rp 4 triliun.
Secara keseluruhan, Kevin Halim memproyeksikan pendapatan PWON pada tahun ini akan mencapai Rp 7,05 triliun dengan laba bersih sebesar Rp 2,4 triliun. Angka ini merupakan peningkatan yang sehat dari realisasi pendapatan Rp 6,67 triliun dan laba bersih Rp 2,28 triliun pada tahun 2024.
Untuk tahun 2026, proyeksi Kevin menunjukkan bahwa pendapatan PWON diperkirakan akan menyentuh Rp 7,31 triliun, diiringi oleh laba bersih sebesar Rp 2,51 triliun, mengukuhkan pertumbuhan finansial perusahaan di masa mendatang.
